¿Cuánto cuesta pasar una hipoteca variable al tipo fijo?

Fue bonito mientras duró. Los que tienen una hipoteca variable han pagado unas cuotas muy bajas desde el 2016, mientras el euríbor (el índice con el que se calcula su interés) se ha situado en valores negativos. Pero toca despertar del sueño: este índice se ha disparado en 2022 y amenaza con superar la barrera del 0% antes de que acabe el año, lo que encarecerá las mensualidades de todos los hipotecados a tipo variable.

Por fortuna, estos clientes tienen una manera de evitar que sus cuotas se disparen por culpa del euríbor: pasar su hipoteca variable al tipo fijo. Ahora bien, antes de realizar la operación, conviene saber cuál será su coste para valorar si merece la pena. Según el comparador financiero HelpMyCash.com, los gastos asociados a este cambio pueden variar dependiendo de qué operación se use para formalizar el paso a un interés fijo.

Desde este comparador afirman que lo más barato suele ser pasarse al tipo fijo con una novación o con una subrogación de acreedor. Con la primera operación se pacta el cambio con el banco con el que se tiene la hipoteca, mientras que la segunda consiste en traspasar el préstamo a otra entidad dispuesta a llevar a cabo esta modificación.

En ambos casos, el cliente debe tasar su vivienda para que el banco (el suyo o uno nuevo) conozca su valor y pueda estudiar la viabilidad de la operación. De media, las tasadoras cobran unos 300 euros por este servicio. Tras la aprobación, hay que formalizar el cambio ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, aunque los gastos administrativos asociados a estos trámites los paga siempre el banco.

Una vez formalizada la novación o la subrogación, el banco con el que se contrató la hipoteca puede exigir el pago de una comisión, siempre que aparezca en la escritura original. Este cargo, eso sí, está limitado por la legislación española: su coste no puede superar el 0,15% sobre el importe pendiente y únicamente puede cobrarse si se lleva a cabo el cambio durante los primeros tres años del plazo.

La otra manera de deshacerse del euríbor es que el cliente contrate una hipoteca fija nueva, ya sea con el mismo banco o con otro, y la use para cancelar su préstamo a tipo variable. Según HelpMyCash, por la firma del nuevo crédito hay que pagar el coste de la tasación de la vivienda (unos 300 euros) y una posible comisión de apertura, aunque prácticamente ningún banco cobra ya ese cargo. En cambio, los gastos notariales, registrales y de gestión asociados a la constitución de la nueva hipoteca los paga siempre la entidad.

Además, el cliente tiene que pagar la comisión por amortización anticipada que tenga su hipoteca variable, cuyo precio puede ser de entre el 0% y el 1% del importe que quedaba pendiente en el momento de su liquidación. También debe abonar los gastos asociados a la cancelación registral de dicho préstamo, que cuestan unos 1.000 euros de media.

Hay bancos, sin embargo, que asumen varios de estos costes para diferenciarse de la competencia y atraer más clientela. Es el caso de Openbank, que se ofrece a pagar el precio de la tasación de la vivienda (siempre que el cliente se la encargue) y los gastos asociados a la cancelación registral del préstamo que se liquide. Por lo tanto, con esta entidad solo hay que abonar la comisión por amortización anticipada que cobre el banco con el que se tenía la hipoteca variable.

Como se puede ver, formalizar una novación o una subrogación suele ser más barato que contratar una nueva hipoteca, salvo cuando el banco asume los gastos de la tercera operación. No obstante, ese mayor coste puede compensarse si se consigue un interés fijo más bajo. Por ello, siempre es aconsejable barajar todas las opciones, hacer números y decantarse por el banco con el que se vaya a pagar menos a la larga.

También es conveniente negociar con varios bancos (el propio y dos más, como mínimo) para tratar de conseguir unas mejores condiciones que las propuestas en un primer momento. Según HelpMyCash, aunque los bancos están subiendo sus tipos fijos para adaptarlos al aumento del euríbor, aún hay entidades que ofrecen intereses bajos. Es el caso, por ejemplo, de Liberbank(desde el 1,50%) o de BBVA (desde el 1,60%).

Otro punto que hay que tener en cuenta antes de pasarse al tipo fijo es que la cuota será algo más cara una vez formalizada la operación. La razón es sencilla: los intereses variables aún son más bajos que los fijos porque el euríbor cotiza en negativo. Y mientras este índice se mantenga por debajo del 0%, las mensualidades de las hipotecas variables serán más baratas.

Ahora bien, la previsión es que el euríbor suba a lo largo de los próximos años, por lo que los tipos variables podrían superar a los fijos más pronto que tarde. Por este motivo, es recomendable formalizar ya el cambio, antes de que este índice supere el 0% y de que los bancos aumenten aún más sus intereses fijos. En la página web de HelpMyCash se ofrece un listado de todos los bancos dispuestos a aceptar este tipo de operación.